住宅購入に悩んでいる方はいらっしゃいますか？
住宅は高い買い物です。
自分に合わなかったからと言って、気軽に買い替えできません。
そのため、購入には十分に時間をかけておきたいものです。
けれど、いざ住宅展示場などに行くと、美しい住宅の数々、また自信たっぷりなハウスメーカーの話を聞きいているうちに、言われるままになってしまうかもしれません。
そんな後悔をしないためにも、ここでは住宅購入を一つの「投資」として考える方法をご紹介します。
投資なんてしたこともないし、そんな住宅購入を、ギャンブルと同じように考えるのはおかしい！
と感じられたでしょうか？
でも、ちょっと待ってください！
投資はギャンブルとは違います。
投資は将来価値が上がる、と予想されるものに長期的にお金をかけることです。
ギャンブルも予想はしますが、一回限りの短期的なものです。
住宅購入を考えるときに「将来の価値」も、考慮の一つに加えることは、住宅購入を客観視することができます。
「投資」ですから当然、住宅を購入することでなんらかの利益を求める、または利益を意識するという考え方になります。持ち家をもつことを将来の財産として考えると、住宅購入のまた新しい面が見えてきます。
住宅購入に迷っているかた必見！
ぜひ、不動産購入の新しい視点を身につけて、賢い住宅購入を目指しましょう！
家を買うということ
人生最大のお金をかけて決断する住宅購入
後悔したくないですよね・・・。
持ち家は生活の場になるものなので「そこでの生活や経験が大切、住宅に利益を求めることはおかしい」とおっしゃる方も大勢いらっしゃるかと思います。
しかし、住宅の購入は、大抵の人がローンという借金を背負って購入するため、銀行への利子払い、また長い月日にわたる返済は、人生の大きなリスクになっています。
住宅購入の前に考えておくこと
あなたがもし、家を買うとしたらなにを検討するでしょうか？
当然、まずは予算ですよね？
立地や周囲の環境選びも大切です。
どんな家にしようか？
間取りや子供部屋のデザインを考えるのも楽しいです。
そして住宅ローンの選択、またハウスメーカー選びなどなど、検討することはたくさんあります。
住宅購入の時に検討する項目で忘れがちなのが「自分のライフスタイルのイメージ」です。
私たちのライフスタイルは20年、50年とたっていくうちに変化していきます。
時が経つにつれて子供が独立しますし、住んでない部屋がいくつもある住宅は掃除も大変になってきます。建物は老朽化してリフォームが必要になりますし、災害にあったり、周辺の環境が変化することもあります。
住宅購入とライフスタイルの変化
住宅購入は長い期間をかけて支払い続ける、大きな買い物です。
将来のライフスタイルを十分検討したとしても、30年、また40年以上年経つと、以前はイメージできない生活の変化に直面し生活スタイルを、見直さなければならなくなります。
例えば、月日が経つと子供は独立し家を出るでしょう。
また、仕事を転職するかもしれませんし、退職は誰もが経験することになるでしょう。
思いがけない災害などで生活を大きく変えることもあるかもしれません。
そのため最近では、いつまでも同じ家に住み続けるのはリスクが高いと考え、住宅購入を「不動産投資」として考える人が増えています。
住宅購入を投資と考える４つのメリット
住宅を投資として考えることは、単に住む場所を確保するだけでなく、将来的な資産形成や経済的な利益につながる可能性があるため重要です。下に住宅を投資として考えると良い理由を４つまとめました。
- 現物資産の保有
住宅は土地と建物という現物資産であり、株式や債券と異なり、実体が存在します。
インフレが進むと、物価が上昇し、現金の価値は相対的に下がります。
それに合わせて、不動産の価値も上昇する傾向があるため、インフレというリスクへの有効な備えになります。 - 家賃収入による収益
将来的に賃貸に出すことで、家賃収入を得ることができます。
これは、老後の生活資金や子供の教育費など、様々な用途に活用できます。 - 資産価値の上昇
立地条件や物件の状態によっては、将来的に購入時よりも高い価格で売却できる可能性があります。
これにより、キャピタルゲイン（売却益）を得ることができます。 - 住み替えの可能性
将来的に家族構成やライフスタイルが変化した場合、住み替えを検討することができます。売却または賃貸に出すことで、次の住まいへの資金を得ることができます。
このように自分の住む住宅であっても「投資」用の建物を買うという視点があると、住む住宅として利用できるだけではなく、のちの利益を生み出す不動産として活躍してくれます。
住宅購入を投資として成功させるためには
自分の住宅を「投資」商品の一つとして購入すると将来に渡って多くのメリットがありますが、どんな住宅でも「投資」として成功するわけではありません。住宅購入を「投資」として成功させるためには、さらに慎重に検討する必要があります。
- 立地条件
- 交通の便
駅からの徒歩時間、バス路線の有無など、通勤・通学や日常生活の利便性を考慮しましょう。 - 周辺環境
学校、スーパー、病院などの生活施設の充実度、治安の良さ、自然環境など、将来的な居住性や不動産価値に影響する要素です。 - 地域の将来性
都市開発計画、人口動態、インフラ整備など、地域の将来的な発展性を考慮しましょう。
- 交通の便
- 物件の特性
- 構造
木造、鉄骨、RC造など、建物の耐久性や耐震性、将来的なメンテナンス費用に注目しましょう。 - 間取り
家族構成の変化に対応できる柔軟性のある間取りかどうか、将来的なリフォームのしやすさを考慮しましょう。 - 設備
キッチン、浴室、トイレなどの設備の充実度、省エネ性能など、快適性やランニングコストが低くなるようにしておくと、魅力がアップします。
- 構造
- 経済的な側面
- 購入価格：予算内で、将来的な資産価値の向上が見込める物件を選びましょう。
- ローン：返済期間、金利、借入額など、無理のない返済計画を立てましょう。
- 税金：固定資産税、都市計画税など、年間の税金負担額を把握しておきましょう。
- 維持費：修繕費、管理費など、物件を維持するために必要な費用を考慮しましょう
成功させるための具体的な行動
- 専門家の意見を聞く
不動産会社、税理士、弁護士など、専門家の意見を聞きながら、慎重に判断しましょう。 - 複数の物件を比較検討
一つの物件にこだわりすぎず、複数の物件を比較検討することが大切です。 - 長期的な視点で考える
住宅購入は長期的な投資であることを意識し、短期的な視点ではなく、長期的な視点で判断しましょう。
自分の住むところとして住宅を買う場合と、のちの「投資用品」として買う場合とでは、選ぶ基準が少し異なってきます。多くの人に人気のある場所は、売りに出すときも買い手がすぐにつく可能性が高く投資としても十分役割が果たせます。自分の買いたい場所がどのような環境にあるのかを考えて、資産価値をイメージすることが「投資」として成功させるために大切です。
「自分のもの」になるとき価値は残っているか？
住宅購入を投資として考えた場合、その住宅が必要なくなった時、売却するときにどのくらいの価値が残っているのかが重要になります。価値が下がりにくい住宅を購入できれば、売却もスムーズに行うことができます。
住宅の価値は、必ずしも下がるわけではありませんが、購入時の価格よりも低くなることも覚悟する必要があります。
住宅の価値とは、主に3つの要因によって決まります。
- 時間経過
一般的に、住宅は築年数が経過するにつれて価値が下がっていきます。
これは、建物の劣化や周辺環境の変化などが原因です。 - 立地
駅や学校、商業施設などの公共施設に近いなど、便利な立地の住宅は、駅から遠い住宅よりも価値が高い状態を保つことができます。 - 物件の状態
広さや間取り、設備などの物件の状態が良好な住宅は、そうでない住宅よりも価値が高くなります。
中古だけではなく、新築住宅であっても、ローン完済時の価値が購入時よりも低くなることがあります。
具体的な減価率
国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、新築一戸建て住宅の平均的な減価率は次のようになっています。
- 築5年 約90%
- 築10年 約80%
- 築15年 約70%
- 築20年 約60%
実際の住宅の価値が減っていく割合は個々の住宅によって大きく異なりますが、築年数が増えていけばいくほどその価値は下がる傾向にあります。
ローン完済時の価値が購入時よりも高くなるケース
新築住宅のローン完済時の価値は、多くの場合、購入時よりも低くなります。
しかし、次のようなケースでは、購入時よりも高くなる可能性があります。
- 希少性の高いエリア
人気の高いエリアや、将来的な開発が期待されるエリアの住宅は、価値が上がりやすい傾向があります。 - 高品質な住宅
高級住宅や、高性能な設備を使用した住宅は、価値が下がりにくい傾向があります。 - リフォームやリノベーション
定期的にリフォームやリノベーションを行うことで、住宅の価値を維持することができます。
住宅を購入することを、住む場所として購入するだけではなく、「投資」用品として将来の収益を見込んで購入する場合は、人気エリアに高品質な状態を維持できていれば、投資として成功できる確率が高くなります。
住宅を投資として考えることは、将来の資産形成や経済的な安定につながる可能性があるのでお勧めします。
ただし、住宅購入にはリスクも伴うため、購入前には十分な情報収集と検討が必要です。
住宅を購入するときに「投資」品としての視点を持つことは、生活の場として購入する場合よりも慎重に長期的な視点で行うことが成功の秘訣です。短期的な視点だけではなく、長い人生の生活設計に合わせて検討することが大切です。
まとめ
投資としての住宅購入について見てきました。
住宅の購入は住む場所の確保であることがほとんどで、それを投資の対象と考えて買う人はあまりいらっしゃらないかもしれません。日本の大抵の住宅は年を重ねていくごとに価値が下がることがほとんどで、資産価値を考えたくても考えられません。
住宅を「投資」の一つと考えたくても、住宅の購入は初めにかかる費用や維持費、そしてリフォームなリフォームが長きにわたって高くつきます。そのため、住宅購入を「投資」として考えることは難しく、持ち家を買うことは「資産形成」ではなく、「生活の基盤づくり」と捉え、たとえお金がかかったとしても、必要経費だったと考えてしまう方がほとんどです。
しかし、多くのお金をかけて購入するのですから、投資として考えられればお金が必要になったとき現金化して自分を助ける大きな財産になって助けてくれる可能性があります。
持ち家を「投資」資産として考えるためには、手に入れる前から準備しておくことが大切です。
その土地は、将来にわたって人口が増え、雇用がある地域です。
商業施設があり病院、学校があり教育の心配がないことも重要です。
多くの人が住みたいと思ってくれる土地にあることが「投資」成功のカギになります。
そして、不動産を購入するときに一番大切なのは「自分が持ち家を買う目的はなんなのか？」をはっきりさせておくことです。
自分はその土地に将来に渡って住み続けるのか、住み続けられるのか？
今の仕事はこの先ずっと続けることが出来るのか？
子供の教育はどうなのか？
不動産は売却するのか、または賃貸に出すのか？
など大きな方向性を決めてから、不動産という大きな買い物を始めると良い買い物ができるでしょう。
ハウスメーカーの広告には「マイホームの安心」「夢の実現」「家族のよりどころ」といった美辞麗句が盛りだくさんです。
しかし、住宅購入は夢ではなく自分の財布からお金を出して買う「現実」です、夢では済まされません。
住宅購入は、単なる住まいとしての側面だけでなく、資産形成やキャッシュフローの改善など、様々なメリットをもたらす可能性があります。しかし、同時にリスクも伴うため、慎重に検討することが重要です。
